רכשתם זכויות בדירת מגורים בעמותת רכישה בחריש ואתם רוצים לרכוש דירה נוספת - יש חידושים בנושא מס רכישה

אם שמעתם שיתכן שיש לכם פטור ממס רכישה למרות שרכשתם בעבר זכויות לדירת מגורים מעמותת בניה בחריש - הכתבה הזו בשבלכם.

כאשר מדינת ישראל החליטה להקים את חריש, קרקעות העיר נמכרו לשני גורמים עיקריים - קבלנים ועמותות בניה. עמותות הבניה בחריש כוללות לעיתים כ - 100 יחידות דיור והגדולות בהן כוללות כ - 700 יחידות דיור (!) מטרתן של עמותות הבניה בחריש הייתה להוזיל משמעותית את עלויות הבניה ולסיים את הבניה במהירות ויעילות והכל למען חברי העמותה (באמצעות חיסכון רווח קבלני וכיו"ב). בפועל, ישנן עמותות שהצליחו בכך יותר וישנן כאלה שפחות.

על מכירת דירת מגורים בעמותת בניה בחריש - כתבנו את הכתבה הזו.

על מס רכישה ברכישת דירת מגורים באופן כללי - כתבנו את הכתבה הזו.

בכתבה שלהלן, נפרט על הצעת חוק חדשה שמטרתה להיטיב עם מי שרכש זכויות לדירות מגורים בעמותות בניה בחריש ובכלל.

1. מס רכישה באופן כללי - על קצה המזלג.

המיסוי העיקרע שרוכש דירת מגורים בחריש ובכלל חייב לדעת עליו הוא מס רכישה. אם אתם רוכשים את דירתכם היחידה (לא ראשונה - יחידה) או שאתם משפרי דיור – אתם פטורים ממס רכישה עד לסכום הדירה של כ – 1.62 מליון ש"ח. משפר דיור הוא אדם שרכש דירה שניה כאשר כבר יש לו דירה מלפני כן אולם בכוונתו למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה השניה או בתוך 12 חודשים מיום שנמסרה לו הדירה הנוספת אם זו דירה מקבלן.

2. אז למה צריך בכלל דין ספציפי לעמותות רכישה? למה לא מספיק הדין הקבוע כיום?

ובכן, כך נכתב בדברי ההסבר בהצעת החוק: "חברי קבוצות רכישה מתמודדים לעיתים עם קשיים שרוכשי דירה מקבלן אינם נתקלים בהם בהכרח. קשיים אלו הם, בין היתר: החלפת קבלן תוך כדי הבנייה, קשיים בליווי בנקאי שמצריכים לעיתים חילופי בעלות על הקרקע או קשיים שמתגלים בקרקע עצמה שלגורם המארגן אין בהכרח הניסיון הדרוש להתמודד עמם".

כלומר, במצב המשפטי הנתון היום, אם בניית הדירה בעמותה טרם החלה או שחל עיכוב בבנייתה וזוהי הדירה היחידה של הרוכש, אם ירצה הרוכש לקנות דירה נוספת - הוא ייחשב למי שיש בבעלותו דירה וישלם מס רכישה ללא אפשרות לפטור. אי התחלת הבניה או העיכוב בבנייתה יגרום לכך שרוכש הדירה לא יוכל למכור את זכויותיו בעמותת הבניה (בשל אי מציאת רוכש או בשל מגבלות משפטיות כאלה ואחרות) ומשכך לא יוכל להיחשב "משפר דיור".

3. אז מה בעצם משתנה?

חברי הכנסת אורי מקלב, משה גפני ויעקב אשר הגישו הצעת חוק הנקראת: הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93) (שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים אחת נוספת על דירת מגורים שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה), התשע"ח–2018

הצעת החוק קובעת, תנאים כלליים שחייבים להתקיים ובנוסף שלושה מצבים חלופיים בהם למרות שלאדם יש זכויות בדירת מגורים שרכש בעמותת בניה בחריש ובכלל - עדיין הדירה שהוא מתכוון לרכוש כעת תחשב כדירה יחידה ובמועד רכישתה יוכל להינות מפטור ממס רכישה.

נפרט את התנאים:

1. תנאים מצטברים:

1א. תנאי כללי מתחייב ראשון : העיכוב בבנייה (בתחילתה או בקצבה) חלים בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות לו במועד רכישת הדירה כאשר רכש את הזכויות מהעמותה.

1ב. תנאי כללי מתחייב שני : על הרוכש למכור את הדירה שרכש במסגרת העמותה בתוך 12 חודשים ממועד השלמת בניתה.

1ג. תנאי כללי מתחייב שלישי: בעת רכישת הדירה מהעמותה לא הייתה ברשותו של הרוכש דירה נוספת ובעת שרכש את הדירה הנוספת לא הייתה ברשותו של הרוכש דירה אחרת מלבד זו שרכש במסגרת העמותה.

מעבר לשלושה תנאים מצטברים שפורטו לעיל, יש לעמוד באחד משלושת התנאים שלהלן:

2. תנאים חלופיים (יש לעמוד באחד משלושת אלה):

2א. אם בנייתה של הדירה שנרכשה במסגת קבוצת הרכישה לא החלה בתוך 4 שנים ממועד רכישת הדירה.

2ב. אם שוכנע מנהל רשות המיסים כי ישנו עיכוב מהותי בהשלמת בנייתה של הדירה.

2ג. אם החזקה בדירה לא נמסרה לרוכש (חבר העמותה) בתוך 6 וחצי שנים ממועד רכישת הדירה.

במידה והרוכש עומד בכל התנאים המצטברים ובאחד מהתנאים החלופים הוא יוכל לקבל פטור ממס רכישה!

4. האם החוק כבר נכנס לתוקף?

לצערי התשובה היא שעדיין לא.

כאמור מדובר בהצעת חוק שאושרה בוועדת הכנסת לקריאה ראשונה והונחה על שולחן הכנסת לקריאה ראשונה ביום 15.5.2018.

כמובן שאנו נמשיך לעקוב אחרי הצעת חוק זו ולעדכן את תושבי חריש ברגע שהצעת החוק תהפוך לחוק.

5. במידה ורכשתי זכויות לדירה דרך עמותת בניה בעבר, האם החוק יחול עליי למרות שיעבור רק בעתיד?

לשמחתנו התשובה חיובית.

ברגע שהחוק יכנס לתוקפו, הוא יחול על כל רוכשי דירות בעמותת רכישה גם אם רכשו לפני כניסת החוק לתוקף.

​

6. סיכום

מס רכישה הינו חלק משמעותי בשיקול רכישת דירת מגורים. מדובר על 8% משווי העסקה במידה ואכן ישנו מס רכישה. הסכום יכול להגיע למאה אלף שקלים ויותר.

משכך, רוכש דירת מגורים בחריש ובכלל חייב לקחת בחשבון את שיקולי המס.

כנסת ישראל הבינה את הצורך של רוכשי דירות מגורים בעמותת בניה לקבל פטור ממס רכישה בשל קשיים שעלולים להתעורר בקבוצת רכישה והינה בהליך חקיקת חוק אשר יקר על רוכשי דירות בעמותות רכישה בחריש ובכלל.

אין באמור בכתבה זו משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין בה כדי למצות את כל הסוגיות הנוגעות לנושא זה. אין בכתבה זו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני, ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. כתבה זו נכתבה בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מיועדת לנשים וגברים כאחד.